Землеустроительная экспертиза по специальности 27.1
"Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности"
Задачи:
- определение фактического местоположения в какой-либо системе координат, конфигурации и площади земельных участков, территорий, зон, иных объектов недвижимости и материальных объектов, связанных с земной поверхностью;
- определение местоположения, площади и конфигурации объекта исследования согласно данным правоустанавливающих и (или) правоподтверждающих документов и других носителей информации (планов, карт, схем и пр.);
- установление соответствия данных о земельном участке, территории, зоне, ином объекте недвижимости или материальном объекте, связанных с земной поверхностью, полученных в ходе экспертного осмотра, – с одной стороны и документальных данных о нем – с другой;
- установление "наложения" границ одного земельного участка на границы другого участка с определением площади, конфигурации и месторасположения такого "наложения";
- определение взаимного расположения объектов недвижимости, а также иных материальных объектов относительно границ земельных участков, в том числе по отношению их к отдельным частям и зонам (например, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий и т.п.);
- определение наличия реестровой (ранее – кадастровой) ошибки и разработка варианта ее исправления;
- разработка варианта (вариантов) установления границ земельных участков;
- определение и закрепление на местности координат поворотных (характерных) точек;
- исследование материалов по межеванию земельных участков на предмет их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации.
Объекты:
- земельные участки;
- иные объекты недвижимости и материальные объекты, связанные с земной поверхностью, территории и зоны, местоположение которых необходимо определить в какой-либо системе координат, а также другие характеристики;
- правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
- правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
- межевые дела, кадастровые планы территорий;
- ситуационные планы, в том числе представленные как выписки из паспорта территориального бюро технической инвентаризации;
- материалы топографических съемок, фотопланы местности, данные картографических сервисов в виде спутниковых снимков местности;
- материалы межевых и землеустроительных дел из государственного фонда данных, полученные в результате проведения землеустройства; материалы лесоустройства; планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры и в местной администрации, документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений и городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и иные документы, содержащие информацию о границах земельного участка.
Типовые вопросы:
- Определить фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______.
- Какова площадь земельного участка и (или) какова площадь земельного участка, занятая конкретным строительным объектом (объектами)?
- Соответствует ли фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ сведениям, содержащимся в ЕГРН и в правоустанавливающих документах? В случае несоответствия установить, каковы величина и характер отклонений.
- Определить фактическое месторасположение границ земельного участка, существовавших на местности пятнадцать и более лет на момент установления местоположения границ земельного участка согласно межевому плану от _______ г., выполненному кадастровым инженером _______.
- Определить, накладываются ли фактические и (или) документальные (кадастровые) границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______ на границы земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м., местоположение: _______. Если накладываются, то какова площадь "наложения"?
- Имеется ли реестровая ошибка в межевом плане от _______ г., подготовленном кадастровым инженером _______ в целях установления местоположения границ земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______, возникшая вследствие ошибки, допущенной кадастровым инженером? В случае выявления реестровой ошибки предложить варианты ее исправления.
- Соответствует ли межевой план от _______ г., подготовленный кадастровым инженером _______, требованиям законодательства Российской Федерации?
Землеустроительная экспертиза по специальности 27.2
"Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости"
Задачи:
- определение рыночной стоимости земельного участка на текущую и ретроспективную дату;
- определение величины рыночной стоимости прав пользования, в том числе определение размера платы за сервитут;
- исследование отчета об оценке земельного участка на предмет его соответствия законодательству Российской Федерации;
- оспаривание кадастровой стоимости. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р судебная землеустроительная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости внесена в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
Объекты:
- земельный участок, рыночную стоимость которого необходимо определить;
- правоустанавливающие документы на исследуемые земельные участки (например, распоряжения органов государственной власти или постановления органов местного самоуправления, различные виды договоров (договоры об аренде, купле-продаже, дарении, мене, о залоге, ипотеке, сервитуте и пр.), свидетельства о вступлении в наследство);
- правоподтверждающие документы на исследуемые земельные участки (например, выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащие сведения о спорном земельном участке, свидетельства о государственной регистрации права);
- отчет об оценке;
- иные документы, содержащие графическую, текстовую, а также другие формы информации об объектах исследования, объектах-аналогах.
Типовые вопросы:
- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _____ г.?
- Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ по состоянию на _____ г.?
- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером _______, площадью _______ кв.м, местоположение: _______ с учетом существующих ограничений (обременений) и без их учета по состоянию на _____ г.?
- Какова расчетная величина соразмерной платы за сервитут по предложенным вариантам организации прохода, проезда, обслуживания?
- Соответствует ли отчет об оценке № _____ от _____ г., выполненный оценщиком _____, требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, допущены ли нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?